 21 ноября 2006 г.
Регионы просят гостиниц
На прошедшем в сентябре Московском международном гостиничном форуме чиновники сетовали, что инвесторы не спешат вкладываться в строительство современных отелей. Среди основных причин слабой развитости сектора гостеприимства в столичных городах — Москве и Санкт-Петербурге назывался дефицит хороших площадок под застройку, а в регионах — увеличенные по сравнению с жилой недвижимостью сроки окупаемости гостиничного бизнеса, доходящие до 12 лет.
Но если в Москве и Петербурге гостиничный сектор хоть как-то развит, то в других российских городах, даже миллионниках, нехватка современных качественных отелей приобретает поистине катастрофические размеры. Хотя девелоперы осознают, что в условиях дефицита будет востребован чуть ли не любой гостиничный проект, они не слишком торопятся развивать индустрию гостеприимства на российских просторах. Реализуемые в регионах гостиничные проекты многочисленными не назовешь.
Выступая на Luxury Forum в рамках Millionaire Fair, организованной ИД Independent Media & Sanoma Magazines, Режис Бюло, председатель правления сети Relais & Chateaux («Гостиные дворы и замки»), сказал, что у российского гостиничного бизнеса большой потенциал. «Если за рубежом узнают, например, что в России развиваются маленькие качественные отели с хорошей кухней, то спрос на них со стороны западных клиентов будет огромный», — пообещал инвесторам Бюло.
«Сейчас во всех регионах России явный дефицит хороших гостиничных номеров», — говорит Александр Гусаков, президент компании Heliopark Group, отмечая, что инвесторы и девелоперы начали рассматривать гостиничный бизнес как один из перспективных способов вложения средств. «Да, сейчас практически все крупные финансовые группы заявили о своем интересе к созданию гостиничных сетей, но заявления — это не реальный бизнес, — считает Станислав Капинос, генеральный директор компании «Русские отели». — Кто-то отступает от заявленной концепции, планы многих претерпевают изменения, некоторые вообще отказываются от работы в этом долго окупаемом секторе. В общем, серьезных подвижек к реальному насыщению этого рынка не наблюдается».
«В региональном гостиничном бизнесе успешно могут работать либо небольшие местные компании, либо крупные международные сети, — считает Дмитрий Шмелев, коммерческий директор «СТ Групп Регион». — Первые, как правило, реализуют маленькие проекты — какие-нибудь отели на 60 номеров — и готовы мириться с долгой окупаемостью, зарабатывая стабильные средства на управлении гостиничным бизнесом. Вторые действуют в привычных для себя рамках доходности. На Западе строительство гостиниц также традиционно долго окупается, поэтому зарубежные инвесторы в отличие от российских нормально воспринимают тот факт, что их деньги отбиваются как минимум восемь лет». Шмелев исключил возможность для «СТ Групп Регион» заняться гостиничным девелопментом.
«Пока основная деловая активность сконцентрирована в Санкт-Петербурге и Москве — здесь новые гостиницы по крайней мере строятся. В большинстве региональных центров пока все заканчивается на стадии переговоров», — добавляет Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. Весьма перспективными для развития индустрии гостеприимства в компании считают рынки Московской области, Краснодарского края, Казани, Екатеринбурга, Калининграда, центрального района России (Тула, Воронеж). Но пока из множества региональных объектов, которые консультировала Colliers International, полностью реализовано только два: построены гостиница в Воронеже и один крупный рекреационный центр в Подмосковье, еще одна гостиница находится в стадии строительства. Абсолютное же большинство других проектов остается на бумаге.
Смирнова признает, что аналитики не любят заниматься региональными проектами, предпочитая работать на московском рынке. «Трудозатраты на исследование региональных рынков велики, как и риски того, что проект не будет реализован», — сожалеет она.
Капинос говорит, что даже в продвинутой по сравнению с остальными городами Москве сейчас можно наблюдать только начало становления гостиничного рынка. «Номерной фонд Москвы еще долго будет далек от насыщения даже в сегменте 5-звездочных отелей, — отмечает он. — Хотя сейчас власти — как столичные, так и федеральные — предпринимают большие усилия для развития индустрии гостеприимства: продавая гостиничные объекты, находящиеся в собственности федерального правительства или правительства Москвы, инициируя новое строительство на месте старых советских гостиниц — «Москвы», «Интуриста», «России» — и активизируя деятельность всевозможных агентств по курированию и классификации существующего номерного фонда».
Повышенное внимание властей не случайно: приток в Россию туристов резко упал по сравнению даже с «лихими» 1990-ми годами. «В страну ежегодно въезжает с туристскими целями по 2-3 млн. человек, — говорит Сергей Шпилько, президент Российского союза туриндустрии. — Это позор для России». В числе основных причин снижения потока туристов — неразвитая транспортная инфраструктура, обветшавший, но очень дорогой для потребителей гостиничный фонд и низкое качество сервиса.
Региональные гостиницы, построенные в советский период, уже давно устарели и не поддаются никакой классификации, а растущий спрос на качественные отели пока никак не удовлетворяется. «В России более-менее развиваются отели представительского класса, а также частный небольшой отельный бизнес. Но, к примеру, таких средств размещения, как мотели и конгресс-центры, в принципе нет», — признает Шпилько.
Даже реконструированные отели в российских городах не могут похвастаться качеством предоставляемых постояльцам услуг. «Пару лет назад я был в командировке в Тамбове, — вспоминает Валерий Казейкин, первый вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов, — остановился в гостинице «Державинская». До сих пор самым ярким впечатлением остается то, как я попробовал принять в номере душ: из крана тек исключительно кипяток. Сейчас я могу об этом рассказывать с юмором, но тогда мне было не до смеха: вызванный сантехник пояснил, что гостиница закупила дорогое импортное оборудование для водоснабжения номеров, но решила сэкономить на автоматике, которая бы регулировала температуру воды. Вместо специального аппарата наняли двух тамбовских мужиков, которые, сидя в подвале, должны были своевременно нажимать на какие-то кнопки. А они коротали время за бутылкой водки, забыв о своих обязанностях».
Власти большинства субъектов Федерации публично демонстрируют заинтересованность в привлечении инвестиций в отельный бизнес. В некоторых регионах принимаются специальные программы стимулирования строительства гостиничной недвижимости либо же развитие индустрии гостеприимства включается в общую концепцию развития области. Выступая на I Московском форуме лидеров рынка недвижимости, Георгий Боос, губернатор Калининградской области, заявил о том, что туризм является одним из приоритетов для региона. «У нас 250 км песчаных пляжей, Кушская коса — мало кто знает, что здесь снимался фильм «Белое солнце пустыни», старые тевтонские замки, которые мы сейчас реставрируем, — перечислил Боос преимущества области. — По своим климатическим и природным условиям Калининградская область ничуть не уступает зарубежным курортам, а по наполненности историей их превосходит».
Власти Казани также заявляют о поддержке инвесторов, решивших вложиться в строительство гостиниц. Пока что, по словам Марата Загидуллова, руководителя исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, в городе действуют 37 гостиниц с общим количеством мест 3200, а число туристов, которые посетили столицу Татарстана, в 2006 г. уже составило 600 000 человек. В середине октября в городе был открыт гостинично-торгово-развлекательный комплекс Korston Hotel & Mall Kazan. В его рамках столичная группа компаний «Корстон», оператор сети отелей, кроме торгового мола, конгресс-центра и зоны развлечений построила и 4-звездочную гостиницу общей площадью почти 17 000 кв. м.
Еще один амбициозный проект Казани — «Миллениум Зилант-Сити». Его инициатор, исполнительный комитет, который возглавляет Загидуллов, приглашает инвесторов благоустроить правый берег реки Казанки, построив 2,5 млн. кв. м разнообразной недвижимости, в том числе яхт-клуб и гостиницы. Общая территория, предлагаемая под застройку, превышает 300 га, примерный объем требуемых вложений — 3 млрд. руб.
Николай Любимов, министр экономического развития Калужской области, считает перспективным для региона развитие агротуризма, туризма выходного дня. «Мы готовы помогать инвесторам, предлагать им льготы, а также работать над созданием соответствующей инфраструктуры, например дорог», — заявил он. В 2006 г. регион подал заявку на получение статуса особой туристско-рекреационной зоны в окрестностях Тарусы, а иностранным инвесторам предлагается участие в проекте по созданию Kaluga City Park, который будет включать в себя спортивно-развлекательную инфраструктуру и гостиничный комплекс «Космос».
В столице Уральского федерального округа в рамках централизованной программы «Гостиницы Екатеринбурга» в 2007 г. запланировано открыть 10 отелей, а к 2015 г. в городе появится более 60 новых гостиниц.
Тем не менее опрошенные эксперты единодушно отмечают, что на пути девелопера, решившего строить гостиницы в регионах, встает громадное количество проблем. Большинство пришлых строительных компаний сталкиваются в реальности с противостоянием местных чиновников, со сложностями, связанными с переводом земельных участков из одной категории в другую, и т. д. «Отношение местных администраций к внешним инвесторам, включая московских, обычно сложное, — делится наблюдениями Смирнова. — В своей практике я ни разу не встречалась с тем, чтобы проект был реализован варягом без помощи местных компаний или частных лиц».
Участие местного партнера в реализации проекта в регионах Ирина Жарова-Райт, председатель совета директоров компании Sesegar Invesment Group, назвала гарантией его успешности. «Региональный партнер не только знает и контролирует общее развитие своего города, но и понимает, чего на самом деле хотят клиенты и кредиторы, — перечисляет эксперт. — Ему известны те тонкости, которые пришлые компании знать не могут по определению: конкурентная среда, особенности местных бизнес- и административных связей. К тому же у местного игрока хорошо налажены партнерские отношения внутри региона».
Например, когда Sesegar Invesment Group решила реализовать в Новосибирске проект комплекса с гостиницей «4 звезды», бизнес-центром и подземной парковкой, в качестве партнера она выбрала местную компанию — IC&M, у которой был опыт удачного строительства завода по производству пластиковых окон Veko. «Девелопер стал и генподрядчиком, так как в Новосибирске трудности с поставками бетона — он есть только для «своих», — говорит Жарова-Райт. — На все переговоры мы ходили вместе, так как мне, например, как столичному жителю, было трудно оценить тот или иной предлагаемый под строительство участок, а местные прекрасно знали все его плюсы и минусы».
«Сейчас для работы в любом секторе недвижимости все решает наличие или отсутствие административных ресурсов, — признается Капинос. — Поэтому иностранный капитал так сложно выходит на российский рынок. Российская недвижимость — это Клондайк, но работать с ней очень сложно. Инвестору и девелоперу нужно знать все особенности принятия решений и законотворчества в каждом конкретном регионе, изучить специфику политической ситуации и возможные сценарии ее развития».
Хотя в регионах России уже работают крупнейшие международные гостиничные сети, такие как Kempinski, Rezidor SAS, Marriott, Accor, Best Western, но они в основном выступают как управляющие компании. Например, в 2005 г. Rezidor SAS Hospitality подписала 29 контрактов на новые отели — до конца года открылись 15 гостиниц под марками Radisson SAS и Park Inn. К концу этого года Rezidor SAS намеревается довести количество отелей Park Inn до 100.
Чистых гостиничных проектов в регионах реализуется немного. Например, продолжает Капинос, в каком-нибудь городе в одно и то же время может явно недоставать как гостиниц, так и офисных помещений. Городские власти, выделяя тот или иной участок под застройку, хотят в первую очередь решить вопрос обеспечения гостиничными местами, а инвестору, в свою очередь, интересно сократить срок окупаемости объекта за счет возведения офисов. Стороны находят компромисс, и в итоге создаются некие симбиозы, например гостинично-офисные центры либо объекты других форматов, часть которых ориентирована на долгосрочное строительство — гостиницу, а другая часть — на быстро окупаемые площади: торговые, развлекательные центры, офисы и т. п. «Бизнесу нужно опираться на оптимальные планы возврата инвестиций, он не хочет и не должен брать на себя решение социальных задач — это проблемы местных властей», — категоричен Капинос.
«Девелоперы пытаются диверсифицировать риски по проекту и строят многофункциональные комплексы, это позволяет им оптимизировать конечный экономический результат, — объясняет Смирнова. — Если сравнивать показатели доходности гостиниц и, например, офисов, то гостиничные проекты гораздо более доходны по выручке. Но если в офисном проекте арендодатель перекладывает расходы по эксплуатации здания на арендатора, получая практически очищенный доход от аренды, то в гостиницах около 50%, а иногда и более от общих расходов составляют эксплуатационные. Налоги, включаемые и не включаемые в себестоимость, расчеты по кредиту и т. д. — это общие издержки, характерные для всех видов коммерческой недвижимости. Следует добавить, что строительство гостиниц обходится дороже, чем строительство офисов, которые сдаются без отделки, а затраты арендатора на отделку возмещаются арендодателем в течение нескольких лет».
Когда «Русские отели» выходили на рынок со своей концепцией, то планировали строить в регионах именно объекты гостиничной недвижимости, а также создавать сети гостиниц уровня «3-4 звезды». Но практика внесла коррективы в теоретические умозаключения маркетологов. Все объекты, которые компания начинает с нуля, ориентируются на первоначальную концепцию, но с поправками на реалии конкретного региона. «В Новосибирске мы спланировали офисно-гостиничный центр, в Ереване, Киеве в наших объектах будут преобладать офисные площади, а в Душанбе мы строим гостиницу с офисными площадями и офисный центр с гостиничными номерами», — рассказывает Капинос. Таким образом, «Русские отели» на сегодняшний день не создали цепочки отелей, но создали пул объектов, разных по классу, но объединенных определенной концепцией.
По информации компании, сейчас в зависимости от региона и проекта стоимость 1 кв. м гостиничного объекта варьируется от $1500 для местного 3-4-звездочного отеля до $3000 и выше при строительстве гостиницы категории «5 звезд» в столице или крупном региональном центре. Потолка для инвестиций нет, все зависит от инженерно-технологических решений и дизайнерского оформления гостиницы. «Если это дорогой бутик-отель, то границ для реализации архитекторских фантазий не существует. Поэтому инвестиции на средний отель «4 звезды» в регионе мы рассчитываем, исходя из $15 млн», — говорит Капинос.
В эту сумму входят расходы по приобретению инвестиционного контракта, урегулированию земельных отношений (затраты на долгосрочную аренду или покупку участка) и затраты, относящиеся непосредственно к строительству. «Русские отели» предпочитают работать в сегменте дорогих гостиниц. По словам Капиноса, вложения в «стены» 4- или 5-звездочных отелей сопоставимы, разница определяется начинкой здания. Стоимость же розничных услуг у гостиниц класса «5 звезд» выше, а значит, короче срок возврата инвестиций. То же самое можно сказать и про сравнение сроков окупаемости 3- и 4-звездочных отелей.
«Главной проблемой для нового гостиничного проекта является выбор региона, — рассказывает Гусаков. — Необходимо провести тщательное маркетинговое исследование, которое позволит понять, какая гостиница нужна городу, кто будет в ней селиться. От этого зависит рентабельность инвестиций». Например, Санкт-Петербург, по данным консалтинговой компании Knight Frank, испытывает острую нехватку гостиниц среднего класса. Но большинство новых проектов в Северной Пальмире позиционируется в категории «4-5 звезд». За первое полугодие 2006 г., говорится в отчете Knight Frank, в городе не было введено в эксплуатацию ни одной гостиницы, за исключением нескольких мини-отелей (их вышло на рынок около 10 с общим количеством номеров менее 30).
По словам Капиноса, не в каждом регионе существует рыночная необходимость в строительстве гостиницы класса «5 звезд». «Если мы ориентируемся на поток бизнес-туристов, то им 5-звездочный сервис нужен не всегда. Более востребованы как раз отели уровня «3-4 звезды». А уж какую гостиницу строить — 3- или 4-звездочную, решает инвестор, в первую очередь ориентируясь на срок ее окупаемости», — отмечает он.
Нехватка профессиональных кадров в сфере гостиничного бизнеса — проблема, о которой единогласно говорят большинство участников рынка. «Мало просто поставить коробку здания, необходимо еще избежать типичных ошибок при создании гостиницы, — заявил на гостиничном форуме заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе и признал: — Профессиональных кадров в гостиничном бизнесе Москвы мало, отсюда переманивание». Что уж говорить о других российских городах.
«В регионах зачастую не прибегают к помощи консультантов, строят на глазок, а ведь с гостиницей это недопустимо, — говорит Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров. — Гостиница — это особый объект, здесь множество нюансов, которые девелопер, специализирующийся, к примеру, на жилой недвижимости, может просто не знать. А в России архитекторов и проектировщиков, специализирующихся именно на гостиницах, очень мало, их можно буквально пересчитать по пальцам».
«Обычно девелопер приглашает смешанную команду архитекторов: пришлые разрабатывают проект, а местные его согласовывают. Хотя бывает, что все делают местные архитекторы, это зависит от рынка и пожеланий заказчика», — добавляет Смирнова.
«Для работы над нашими проектами мы приглашаем интересных нам архитекторов, — говорит Капинос. — Например, над проектом в Новосибирске работал югославский архитектор Миодраг Цвиич, над проектом в Ереване работает российский архитектор Андрей Савченко, проект в Душанбе готовило американское архитектурное бюро NBBJ. Вопрос по выбору проектировщиков-архитекторов всегда находится в компетенции руководства компании и зависит от концепции проекта, его значимости и возможностей самих разработчиков. Никаких предубеждений относительно российской архитектурной школы в компании не существует, а выбор обусловлен поиском новых партнеров и лучших форм реализации задуманного». // vedomosti.ru
|
|
