 11 декабря 2006 г.
Уходящий год стал переломным для рынка гостиниц в России
Уходящий год, по мнению экспертов, стал «переломным» на рынке гостиничной недвижимости в России. Депрессивный ранее сектор сравнялся по доходности с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости. По оценкам специалистов, сегодня существуют наиболее интересные условия для работы, потому что спрос на гостиницы практически повсеместно превышает предложение.
Несмотря на то, что «бум» на рынке гостиниц связывают именно с 2006 годом, его предпосылки формировались ранее – в 2004-2005 годах. Стабилизация экономики в стране и снижение рентабельности инвестиций в другие сегменты рынка – как жилой, так и нежилой недвижимости, подготовили «почву» для прорыва в наиболее консервативной, инвестиционной части гостиничного бизнеса.
Длительный период подготовки к наблюдающемуся сейчас прорыву вызван тем, что раньше гостиницы были наиболее депрессивным сектором рынка: здесь высокие показатели капиталоемкости соседствовали с немаленькими сроками окупаемости. То есть инвестор должен был ждать, как минимум, семь-десять лет для того, чтобы получить «отдачу» от вложенных средств. В то же время другие сегменты рынка предлагали более интересные условия для работы. Потому сейчас наблюдается недостаток гостиничных площадей – ими просто не хотели заниматься. В этом году Москва стала городом номер один в Европе по темпам роста RevPAR – доходности гостиничного номера. Увеличение этого показателя на сентябрь 2006 года (по сравнению с прошлым сентябрем) составило 30%, таким образом, российская столица опередила Лондон (21%), Гамбург (19,6%) и Париж (12,2%). Связано это, во многом, с острой нехваткой номерного фонда: в ответ на повышенный спрос гостиницы поднимают цену предложения, отменяя все существовавшие прежде льготы и скидки.
Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса в настоящий момент приближается к максимальным показателям европейских отелей – она превышает 70%. Даже появление новых гостиниц мало влияет на ситуацию: ввод в марте Holiday Inn Сущевский на 312 номеров, в мае – «Петра I» на 134 номера и Holiday Inn Сокольники на 520 номеров в ноябре не может восполнить брешь, образовавшуюся на рынке в связи со сносом гостиницы «Россия». Кроме того, все новые объекты имеют более высокий класс, а значит – и большую цену номера. Это позволяет говорить о том, заявила заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова, что одна из основных тенденций гостиничного рынка-2006 – сокращение в целом доли доступных номеров.
Проблема нехватки гостиничных площадей – это, в основном, трудности «среднего класса», то есть трехзвездных гостиниц. «Сегмент гостиниц категории «три звезды» начал развиваться позднее, чем категория более прибыльных отелей – «четыре-пять звезд», - комментирует ситуацию генеральный директор компании «Сити-Отель» Дамир Кафтаранов. – Это типичная рыночная ситуация: сначала инвесторы осваивают наиболее доходные области (в данном случае, это отели premium-сегмента), а затем распределяются оставшиеся доли». Но каким бы прибыльным сегмент ни был, он рано или поздно исчерпывается – что вскоре и произойдет с «дорогими» отелями. Уже через пару лет инвестиции пойдут в строительство отелей среднего ценового сегмента, а далее – в двухзвездные гостиницы и мотели – то есть как раз в те объекты, в которых сейчас так нуждается рынок. Поэтому в ближайшие несколько лет баланса спроса и предложения ждать не приходится: по разным оценкам, только в Москве сегмент может быть насыщен, по разным оценкам, к 2010-2012 гг., а по менее оптимистичным – не ранее 2014 года.
Как объясняет Д.Кафтаранов, инвесторы не спешат идти в сегмент «три звезды» по причине высокой стоимости проектов и продолжительного срока окупаемости. При этом себестоимость строительства трех- и пятизвездочных отелей практически одинаковая: отличия в площади номеров и внутренней отделки, если сравнивать с общей стоимостью строительства, дают небольшую разницу. К тому же гостиницы высокого класса приносят большую отдачу за счет высокой стоимости номеров и развитой инфраструктуры. При этом именно сейчас, на подъеме отрасли, который наблюдается не только в городах – «миллиониках», но и по всей России, лучше начинать работу с недорогими гостиницами, потому что их капитализация будет только расти. Это поняли и за границей: 2006 год ознаменовался выходом на российский рынок целого ряда крупных игроков, в том числе иностранных. Интересно, что далеко не все зарубежные инвесторы специализируются на вложениях в гостиничные объекты, но, говорят в «Сити-отель», их появление вызывает активность на рынке и делает гостиничные проекты привлекательными для вложений.
Российские компании стараются не отставать от своих коллег из-за рубежа; по словам М.Смирновой, в этом году продолжился процесс формирования национальных гостиничных сетей, развивался франчайзинг, в том числе на рынке гостиниц. Примером первой тенденции может служить HELIOPARK Group – сеть из 14 отелей. В сентябре было заявлено о покупке гостиницы в Баден-Бадене, и таким образом, российский «сетевик» вышел на международный рынок. «Хотя, конечно, управление собственным отелем нельзя приравнивать к заключению контакта на управление, поэтому «выход» в Европу пока еще является условным», - отмечают в Colliers International. В том же сентябре было объявлено об образовании самой крупной гостиничной сети – «Азимут»: число ее номеров уже перевалило за 3 тысячи. Сеть располагает одиннадцатью гостиницами по всей стране – от Санкт-Петербурга до Владивостока.
В апреле был заключен договор между компаниями «Сити-отель» и Best Western о приобретении мастер-франшизы у последней. В «Сити-отель» этот шаг обосновывают тем, что франшиза и получаемый вместе с ней известный брэнд и соответствующее качество услуг повышает лояльность клиентов к гостиничной марке и напрямую влияет на заполняемость номеров. Этот вариант, по мнению Дамира Кафтаранова, оптимален для трехзвездных гостиниц; «прямое управление» обычно выбирают гостиницы уровня «четыре-пять звезд». Франчайзи вместе с «именем» получает и поток клиентов, ориентирующихся на этот брэнд: у гостей есть набор ожиданий, который оправдывается в каждом отеле конкретной сети. При самостоятельном управлении объектом уйдет много сил и средств на то, чтобы сделать продукт узнаваемым и востребованным – затраты на это в сегменте недорогих гостиниц могут просто не окупиться. // realty.rbc.ru
|
|
