 27 апреля 2006 г.
Тенденции гостиничного бизнеса
За последние несколько лет большинство гостиничных девелоперов и управляющих компаний, работающих в Москве, объявили о своем выходе в регионы. Кроме того, появилась практика, когда свои первые отели международные сетевые операторы предпочитают открывать не в столице, а в других российских городах. Среди основных причин резкой активизации регионального гостиничного направления эксперты называют ужесточение конкуренции на московском рынке и падение доходности других сегментов недвижимости.
Как в Москве, так и в других российских городах развитие рынка недвижимости началось с наиболее привлекательных с точки зрения инвестиционной доходности проектов: жилых комплексов, торговых и офисных центров. Гостиницы же из-за слишком высоких сроков окупаемости были оставлены большинством игроков на потом. Помимо этого медленному развитию отельного бизнеса в регионах способствовали сезонный спрос на подобные услуги и, конечно, общее настороженное отношение к России со стороны западных туристов.
Дело сдвинулось с мертвой точки лишь несколько лет назад. Тогда одновременно интерес к гостиничному бизнесу проявили столичные девелоперские компании и международные хотельеры. Причиной стали улучшение экономической ситуации в России, а также стабильный рост цен на номера в гостиницах Санкт-Петербурга и Москвы.
Однако теперь гостиничные сети активно открывают для себя российские регионы.
«Гостиничный рынок в регионах привлек инвесторов полным отсутствием конкуренции и возможностью одними из первых занять определенную нишу»,- рассказывает старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. Помимо наличия огромного поля деятельности еще одной существенной причиной всплеска активности на региональном рынке заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова называет падение доходности других сегментов недвижимости вследствие насыщения рынка. К тому же, по ее словам, потенциально высокий спрос на гостиницы в регионах в перспективе должен возрасти в три-четыре раза по сравнению с существующим уровнем.
За два-три года развития на региональном гостиничном рынке произошло определенное распределение основных сегментов между западными и российскими компаниями. По мнению экспертов Discovery Research Group, в дальнейшем в нише высококачественных отелей международного уровня будет наблюдаться безусловное преобладание западных операторов. «Сегмент гостиниц международного уровня средней категории, апарт-отелей и малых гостиниц может быть занят российскими компаниями, так как в этих сегментах практически нет конкуренции с западными сетями»,- отмечают в своем исследовании Discovery Research Group.
При этом почти все игроки рынка соглашаются с тем, что в регионах пока нет четкой сегментации гостиниц по уровню звезд. Именно поэтому, по мнению Марины Усенко, разница в доходах между хорошей гостиницей и гостиницей более низких качества и уровня практически не ощущается. «Возьмем самарскую Renaissance: была построена гостиница четыре звезды», если бы она была трехзвездной, номера в ней продавались бы, вероятней всего, по тем же ценам»,- рассуждает Усенко. Поэтому перед большинством девелоперов встает вопрос: стоит ли вкладывать больше в высококлассный отель, а доход при этом получать не сильно отличающийся от дохода с гостиницы более низкого класса? По оценкам игроков рынка, для хорошей гостиницы в региональных городах средний уровень цен $130-140, при этом сама гостиница может иметь статус как три, так и «четыре звезды».
Региональный рынок от столичного также очень сильно отличает уровень загрузки отелей, который существенно ниже. По словам Марины Усенко, к примеру, в Ростове это обычно 55-60%, тогда как в Москве он превышает 70%.
«Поэтому некоторым гостиницам приходится соглашаться на размещение групповых туров, что существенно понижает доход от продажи номеров»,- поясняет она.
Именно поэтому, несмотря на активизацию инвесторов за прошедшие годы, особо существенных изменений в структуре гостиничного бизнеса России не произошло: Москва и Санкт-Петербург продолжают лидировать среди остальных российских городов.
По данным Discovery Research Group, столичные отели аккумулируют 42,4% от общей суммы гостиничных доходов, имея 19,2% всех номеров, петербургские - 15,7%, располагая 7,9% номерного фонда страны. «При видимой привлекательности регионального рынка зачастую при детальной проработке оказывается, что выйти в гостиничный сегмент не так просто и не всегда выгодно,- рассказывает Марина Усенко.- Нередки случаи, когда девелопер, подписывая договор с неким оператором, потом продает весь инвест-контракт».
С 2001-2002 годов, когда инвесторы только начали присматриваться к российскому гостиничному рынку, в регионах в основном строились лишь небольшие гостиницы, серьезные же сетевые проекты стали появляться только в прошлом году, разъясняет Марина Смирнова.
По данным Discovery Research Group, за последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно рос на 15-20% именно за счет развития малых гостиниц (от 10 до 100 номеров) в регионах. Особенно активно подобный формат развивался на юге России в курортных городах: Сочи, Геленджике, Анапе, а также в городах Золотого кольца.
С развитием рынка постепенно стал вырабатываться и некий стандарт обыкновенных гостиниц. «В существующих региональных проектах площадь гостиницы в многофункциональных программах обычно колеблется от 7 до 11-12 тыс. кв. м, то есть предполагается строительство от 100 (плюс-минус 15%) до 200 (плюс-минус 10%) номеров,- объясняет Марина Смирнова.- Классность обычно на уровне трех-четырех звезд, а инвестиции - $80-110 тыс. на номер».
Интерес международных операторов к российским операторам обусловлен теми же причинами, что и к столичным инвесторам, а также падением темпов роста экономики Европы, считает Марина Смирнова.
Если в самом начале более 80% региональных девелоперов готовы приглашать в проект международные сети, после того как они узнают условия контракта, некоторые отказываются от этой идеи, утверждает Александр Лесник.
Среди основных международных хотельеров Марина Смирнова выделяет сеть Rezidor SAS с брэндами Radisson SAS (четыре-пять звезд), Park Inn (три-четыре звезды), «Кантри Инн» (дветри звезды), сети Marriott и Accor Group, а также Cendant Group, интересы которой представляет «Эрмитаж групп» с марками Ramada (четыре звезды), Days Inn (две-три звезды). По мнению игроков рынка, среди перечисленных западных сетей особенно активно осваивает регионы России Accor Group. Александр Лесник уверен, что Accor удастся повторить свой успех в Европе, так как ими выбран удачный формат, к тому же сеть предоставляет девелоперам очень удобные условия сотрудничества. «В прошлом году в договорах на управление они давали гарантию кредитования стадий предоткрытия и открытия»,- поясняет Лесник. Rezidor SAS больше ориентирована на «добывающие» города: Тюмень (Radisson SAS), Новосибирск, Омск, Красноярск, рассказывает Марина Смирнова. «Marriott интересуется Калининградом, Нижним Новгородом, Екатеринбургом, а Cendant Group- городами Урала, включая Каменск-Уральский и Тагил, Калининградом, Тюменью, островом Сахалин»,- добавляет Смирнова.
В основном строительством отелей в региональных городах занимаются местные компании. Гостиничных девелоперов в строгом понимании этого термина назвать довольно сложно, на эту роль могли бы претендовать GVA Sawyer и финская группа SRV, в портфеле которых есть гостиничные проекты, отмечает Марина Смирнова.
«GVA строит Новотель» в Новороссийске, Санкт-Петербурге и Москве, SRV реализовала проект Парк Инн» в Екатеринбурге»,- поясняет она. О своих планах по развитию гостиничного бизнеса в регионах заявляла также компания «Интеко», выступив с проектами комплекса в Астане.
Санкт-Петербург занимает второе место после Москвы по доходности и размеру гостиничного рынка. При этом в Северной столице этот бизнес все-таки носит сезонный характер.
По данным Discovery Research Group, среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям европейских отелей аналогичного класса (60-70%), а их заполняемость в летний период достигает 95%.
Планируется, что к 2010 году в городе будут введены в эксплуатацию 150 гостиниц. «Несмотря на лидирующие позиции сейчас гостиничный сектор Санкт-Петербурга характеризуется низкой конкуренцией, завышенными ценами на четырех- и пятизвездные отели и низким качеством трехзвездных гостиниц, которые по международнымстандартам очень часто соответствуют уровню двухзвездных европейских отелей»,- отмечают эксперты Discovery Research Group.
Гостиничный бум явно наблюдается и в Екатеринбурге. В 2005 году, по данным Discovery Research Group, здесь было открыто 11 новых гостиниц на 647 мест, а в 2006-м планируется запустить еще десять отелей.
Также одним из перспективных регионов считается Калининградская область. Особенно активную политику по развитию гостиничного сегмента здесь ведет ГК «Конти». Интересен для инвестирования в гостиничный сегмент и Краснодарский край, туристический курорт Сочи. По данным Discovery Research Group, объем нового гостиничного строительства в Сочи в ближайшее время будет расти как минимум на 20-25% в год.
Однако несмотря на растущую деловую активность игроки рынка считают, что западные сети пока настороженно относятся к Краснодарскому краю.
«Сочи - сезонный рынок, поэтому многие международные операторы не хотят рисковать и открывать здесь гостиницы»,- полагает Марина Усенко. По ее мнению, то, что Stain Group договорилась с компанией «Русские отели» об открытии совместного апарт-отеля, отнюдь не означает начала тенденции выхода в этот регион международных операторов, так как Stain Group предлагает гостиничные услуги, рассчитанные на определенного покупателя. // russianrealty.ru
|
|
