 18 января 2007 г.
Гостиничный рынок Петербурга полагается на помощь администрации
Одной из традиционных проблем Петербурга считается недоразвитый рынок гостиничных услуг. По мнению чиновников, это значительно умаляет привлекательность города для международного туризма. А значит, городская казна зарабатывает на уникальности Петербурга гораздо меньше, чем могла бы.
Результатом подобного недовольства становятся многочисленные программы и стратегии, вырабатываемые в Смольном и призванные в корне изменить ситуацию. Однако все они далеки от реалий гостиничного рынка, который, на самом деле, развивается вполне естественно и, в некоторых сегментах, даже весьма активно. Тем не менее, многие участники рынка в той или иной степени, открыто или не очень, одобряют действия администрации, а некоторые даже взывают к ней о помощи.
Увеличить общий номерной фонд в 2 раза к 2010 году и вывести гостиничную индустрию Петербурга на среднеевропейский уровень, то есть довести до 14–15 гостиничных мест на 1 тыс. жителей, – основные задачи, поставленные Смольным в «Программе размещения объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге», принятой еще в 2004 году.
По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, разрабатывавшего Программу, на начало 2004 года гостиничный комплекс Санкт-Петербурга без учета пригородов был представлен 137 объектами размещения (около 15 тыс. номеров на 29,3 тыс. мест) различных категорий и различных форм собственности. 92% номерного фонда были сосредоточены в историческом центре города. Исходя из этих цифр, на 1 тыс. жителей приходилось около 7,2 гостиничных места, а это в 2–5 раз меньше, чем в большинстве городов Западной и Восточной Европы. Более того, если говорить об обеспеченности гостиничными местами первого класса (4 и 5 звезд), то в Петербурге этот показатель два года назад составлял 0,6 на 1 тыс. жителей, что в 10–50 раз меньше, чем в европейских городах.
Как изменился рынок за два года работы «Программы»? Сегодня в Петербурге, по данным городской администрации, работают всего 311 гостиниц на 17,3 тыс. номеров. Причем только 3% рынка приходится на 9 отелей класса «5 звезд», 5% – на 17 отелей класса «4 звезды», 28% – на 3-звездочные гостиницы и 64% – на гостиницы эконом-класса, точное количество которых подсчитать весьма сложно.
Стоимость номеров «5-звездных» и «4-звездных» отелей, отмечают в Агентстве недвижимости «Бекар», в 2006 году снизилась по сравнению с 2005 и вернулась на уровень 2004 года. Средняя возможная цена двухместного номера в средний сезон с завтраком составляет 130–242 доллара для гостиниц «3 звезды», 271–1045 долларов для 4-звездочных гостиниц и 430–1232 доллара для 5-звездочных отелей. Средняя стоимость номера в мини-отеле составляет около 55 долларов.
Однако, некоторые аналитики, оценивая объем номерного фонда, называют совсем другие цифры, включая в статистику не только гостиницы трех основных классов, но и существующие в городе мини-отели, хостелы и прочие объекты, так или иначе представляющие услуги по размещению туристов.
Так, по данным компании Astera Oncor, объем номерного фонда составляет около 32,5 тыс. номеров, из них около 19 тыс. – гостиницы, а 1,6 тыс. – мини-отели. Российский союз туристской индустрии (РСТ) оценивает объем номерного фонда города приблизительно в 34 тыс., 10% номерного фонда приходится на 350 мини-отелей. По другим оценкам, в Петербурге действует уже более 500 мини-отелей.
В летний период в Санкт-Петербурге от 10 до 15 тыс. квартир сдается в краткосрочную аренду с посуточной оплатой, подсчитали в РСТ, основываясь на данные риэлтеров. Предоставляемое в наем жилье фактически составляет второй номерной фонд города, если учесть, что в каждой квартире как минимум 2 спальных места. Это и объясняет различие в оценках объема номерного фонда. В любом случае, мест все равно не хватает. Из-за нехватки мест в гостиницах в летнее время, по данным РСТ, не удовлетворяется порядка 40% заявок иностранных туристов.
Чтобы стимулировать рост номерного фонда, в прошлом году чиновники внесли изменения в «Программу размещения гостиниц». Если ранее за предоставленный объект (здание или участок) инвестор отчислял в бюджет сумму, равную его рыночной стоимости (при оценке эксперты исходили из максимально выгодного вида использования – а, как правило, быстрее всего окупается жилищное строительство), то теперь к отчету о рыночной оценке будут прилагаться и расчеты специальной (инвестиционной) стоимости объекта. При этом оценщики должны учитывать конкретное функциональное назначение (гостиница) и размер здания (объемно-планировочное решение утверждается КГА). Правительство вправе соответственно уменьшить размер отчислений в бюджет.
Кроме того, Комитет по инвестициям и Комитет по строительству договорились не реже одного раза в год проверять объекты гостиничной инфраструктуры на всех этапах – от изысканий до строительства.
Совместно с КУГИ необходимо ежегодно готовить и выставлять на торги адреса из перечня зданий и участков, рекомендованных для размещения отелей. Сейчас в нем более 180 пунктов, среди них есть объекты, по которым уже действуют постановления об изысканиях либо о проектировании и строительстве.
В 2005 году Смольный преподнес еще одну программу, направленную на развитие гостиничной инфраструктуры и туристической привлекательности Петербурга в целом. Согласно постановлению Правительства «О программе развития Санкт-Петербурга как туристического центра на 2005–2010 годы», Северная столица за 5 лет должна войти в пятерку крупнейших туристических центров Европы с общим количеством посещений в 5 млн. туристов в год.
Программу стоимостью около 500 тыс. долларов разрабатывала международная консалтинговая компания «Бостон Консалтинг Групп» (BCG) по заказу Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации. В программе предусмотрено создание агентства Городского Маркетинга, увеличение номерного фонда гостиниц, развитие транспортного сообщения, облегчение визового режима и другие мероприятия.
Согласно новой концепции, в частности, номерной фонд гостиниц категории «3 звезды и выше» будет увеличен на 8,5 тыс. комнат, а гостиниц категории «1 и 2 звезды» – примерно на 2,5 тыс. Общий экономический эффект, говорится в Программе, составит за 2005–2010 годы 125–130 млрд. рублей, а поступления денежных средств от туризма в бюджет Санкт-Петербурга возрастут в 2,5 раза и составят к 2010 году около 6–7 млрд. рублей в год. Согласно этой Программе, в прошлом году бюджет города выделил на гостиничную инфраструктуру около 150 млн. рублей. В 2005 году эта строка бюджета была в 30 раз меньше.
По оценкам BCG, только на реализацию программы развития гостиничной инфраструктуры необходимо будет ежегодно тратить 4–6 млрд. рублей из средств инвесторов. Однако далеко не все инвесторы верят в перспективность вложений в гостиничный бизнес. Многие аналитики уверены, что продажа государственных пакетов акций таких гостиниц Петербурга как «Москва», «Октябрьская», «Южная» вполне способствует развитию гостиничного бизнеса. Но управление приобретенными объектами оставляет за собой собственник, а он не всегда принимает выгодное для города решение.
Так, сегодня в Петербурге не хватает гостиниц туристского класса (3 и 4 звезды), а сегмент 5-звездочных отелей развивается хорошо. В то же время привлечение инвестиций в гостиничный бизнес идет сложно, поскольку средства приходится вкладывать на долгое время.
«Средние сроки окупаемости для отелей «5 звезд» – 10 лет, «4 звезды» – от 8 до 10 лет, «3 звезды» – 7–8 лет. Для мини-отелей характерна окупаемость 6–8 лет, для крупных и особо крупных проектов – 10–15 лет. Ставки доходности для отелей «5 звезд» составляют 10–12%, для «4 звезд» – 11–13%, и 15–17% для отелей «3 звезды». При этом стоимость строительства или реконструкции варьируется от 5 до 9 тыс. долларов за 1 кв. м для пятизвездочных отелей до 1,3–1,9 тыс. долларов за 1 кв. м для отелей «3 звезды», – сообщил Guide to Property Игорь Лучков, руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики АН «Бекар».
Строительство элитного жилья, например, может составить значительную конкуренцию инвестициям в гостиницы с точки зрения окупаемости проекта. Тем более что место, привлекательное для строительства гостиницы, не менее привлекательно и для строительства элитного жилого комплекса: и у гостиниц, и у элитного жилья схожие потребности: близость к центру, вид из окна, развитая транспортная инфраструктура и так далее.
Тем не менее, прошлый год наглядно показал инвестиционные возможности гостиничной индустрии Петербурга. В 2006 году в Петербурге около 15–20 гостиниц находилось в стадии строительства, кроме того, было заявлено около 150 новых гостиничных проектов.
«Наблюдается рост инвестиций в гостиничный сектор. За прошедший год общая стоимость объявленных проектов составила более 350 млн. долларов», – оценивает Евгения Васильева, аналитик-менеджер компании Astera Oncor.
«2006 год стал знаковым для гостиничного бизнеса в С.-Петербурге: с инвестиционной точки зрения этот сектор стал одним из наиболее активно развивающихся. Был приобретен ряд существующих гостиниц и проектов по девелопменту. Наиболее крупные сделки за этот год – приобретение гостиниц «Пулковская» (840 номеров)», Radisson SAS и «Прибалтийская» (1,2 тыс. номеров). London & Regional Properties приобрел у ЛенСпецСМУ строящуюся гостиницу в составе комплекса «Ростральные колонны», «Интеко» приобрела проект гостиницы категории «5 звезд» на Конногвардейском бульваре, – рассказывает G2P Николай Казанский, директор по инвестиционному консалтингу компании Colliers International. – В этом году наблюдается всплеск интереса со стороны западных инвесторов и девелоперов к приобретению и развитию объектов недвижимости под гостиницы, и потенциал гостиничного бизнеса в Петербурге далеко не исчерпан. До сих пор в городе не представлены не только мировые сети гостиниц среднего уровня («3 звезды»), но и ведущие мировые сети гостиниц высокого класса, такие как Ritz-Carlton, Four Seasons, Hyatt, Hilton».
По данным Colliers International, в настоящее время некоторые из перечисленных операторов рассматривают возможность выхода на наш рынок в ближайшие 2–3 года. Большинство из них рассматривают объекты от 120–150 номеров и выше, соответственно, площадью не менее 7–9 тыс. кв. м.
Интересно, что в последнее время на рынке активно играют не только известные международные бренды, но и отечественные компании. «Что касается крупных высококлассных гостиничных объектов, то тенденция скорее всего сохранится. Крупные международные сетевые компании – сильные игроки гостиничного рынка, обладающие большим опытом организации и ведения данного бизнеса. Российские же отельеры в Петербурге активно охватывают сектор мини-отелей – от эконом до премиум класса (в Петербурге в настоящее время насчитывается более 450 мини-отелей), – считает Евгения Васильева. – Буквально недавно произошло событие, ознаменовавшее приход на петербургский гостиничный рынок нового участника. 15 декабря Фонд имущества Петербурга провел торги по продаже двух особняков на Английской набережной. Победителем торгов (первоначальная цена лота с 188 млн. рублей выросла до 406 млн. рублей) стала нижегородская структура. Здания на Английской наб. 62–64, в соответствии с адресной программой, предназначены для размещения гостиницы. По неофициальным данным, покупателем объекта стала компания, владеющая двумя гостиницами в Нижнем Новгороде и одной гостиницей в Москве».
На сегодняшний день в Петербурге сохраняется дефицит гостиничных номеров всех категорий, но особенно, как отмечают аналитики, он заметен в сегменте гостиниц среднего класса. Тем не менее, рынок мини-отелей развивается как никогда бурно, хотя доходность данного бизнеса снижается, и с вводом новых крупных гостиниц, обладающих всей необходимой инфраструктурой для проживания, питания, проведения деловых встреч, многие мини-отели рискуют стать нерентабельными.
Сегодня в Петербурге, по разным оценкам, насчитывается до 450–500 мини-отелей и до 330 прочих «малых гостиниц». Это приблизительно 7 тыс. номеров в мини-отелях и около 18 тыс. номеров в так называемых «малых гостиницах», которыми, по утверждению Владимира Васильева, вице-президента НП «Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга», можно называть даже сдаваемую квартиру в несколько комнат.
«Число мини-отелей растет быстрыми темпами. Данный рынок привлекает инвесторов, прежде всего, небольшим объемом первоначальных инвестиций. Поэтому в данный сегмент инвестируют в большей степени не профессионалы рынка гостиничной индустрии, а небольшие компании, пытающиеся диверсифицировать бизнес, и частные лица. Помимо быстрого роста числа мини-отелей наблюдается еще одна тенденция – в 2004–2005 годах номерной фонд уже действующих гостиниц вырос в несколько раз. При этом рентабельность малых отелей резко упала. Вновь открытые гостиницы с большими трудностями завоевывают рынок», – говорит Игорь Лучников.
Для решения многих проблем рынка мини-отелей НП «Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга» в конце прошлого года инициировала создание координационного совета по сектору малых гостиниц, который начнет работу уже в феврале. Координационный совет объединит владельцев малых гостиниц, представителей общественных объединений сектора индустрии гостеприимства, сотрудников образовательных учреждений туристического рынка и других участников этой сферы бизнеса. В «Ассоциации малых гостиниц» уверены, что необходима законодательная база, способная определить отношения между бизнесменами и контролирующими организациями. Мелкие инвесторы, в отличие от крупных и известных операторов, сетует Владимир Васильев, не имеют «доступ к телу» губернатора. А без административного вмешательства рынок, по всей видимости, не может решить свои проблемы. // g2r.ru
|
|
